長租公寓:兩面通吃玩“剪刀差”

2020年03月10日 08:25    來源:北京商報   

  受益政策紅利,住房租賃領域不斷升溫,在各路資本不斷涌入之下,長租公寓的規模也得以發展壯大。密集資本匯聚帶來的短暫高光時刻過后,減租剪刀差、付錢住不了……疫情之下的長租公寓,新問題層出不窮。“二房東”模式之外,我們究竟需要什么樣的長租公寓?缺失的監管舉措將何時補齊?

  疫情減租

  此前不斷被曝出的“甲醛房”“偷拍門”“群租房”“租金貸”的長租公寓,在疫情下,因為“是否減租”及“續約漲租”有所升級。

  首當其沖的是長租公寓品牌蛋殼公寓的免租期“剪刀差”風波。2月初,蛋殼公寓面向特定租客群體推出租金減免舉措后不久,便因一邊“最多要房東3個月免租”,一邊“給租客定向免租僅一個月”,被房東及租客兩大群體集體“討伐”。而隨著“對房東減租之外還欠租”“單方修改電子合同違約責任條款”等更多爆料信息的披露,蛋殼公寓更是被推上了輿論的風口浪尖。

  2月14日,深圳市住建局已經約談深圳蛋殼公寓相關負責人,要求蛋殼公寓高度重視此事,及時組織法律專業人士參與研究制定解決方案,積極與業主進行溝通協商,按照法律規定和合同約定妥善處理相關問題。

  在疫情期免租存“剪刀差”這一爭議之外,“續約漲租”成為現階段長租公寓企業受外界詬病的第二點。

  事實上,“續約漲租”不被接受的背后,是長租公寓租住產品一貫遠高市場租賃水平的價格定位。以海淀區羊坊店路3號院、朝陽區勁松五區等多個區域熱點軌道交通沿線的小區為樣本,近期北京商報記者對業主直租、中介居間代理以及分散式長租公寓進行調查發現,同一小區、同檔次裝修,分散式長租公寓產品普遍比普通出租房高出15%-30%,部分N+1類合租房總價甚至高出100%。

  價格之外,在疫情之下,長租公寓對承租人的服務也不斷被詬病。一方面,以北京為例,是疫情之初,部分中介機構及長租公寓企業并沒有做到配合屬地管理,拒絕提供租客信息。 另一方面,部分返程客戶投訴,在出現無法進入小區或需要集中隔離時,聯系管家希望予以解決,卻杳無音信。

  反思“二房東”商業模式

  疫情疊加經濟下行周期,不管是之于企業自身運營方面的盈利預期,還是對于房東及租客層面的服務體驗提升,現階段的長租公寓都難言交上了一份滿意的市場答卷。而經過此輪“免租剪刀差”“續約漲租”風波,長租公寓市場參與主體的商業模式本源問題,再被外界重提。

  在業內,普遍認為長租公寓運營商靠低價長期獲取業主房源后,再分別高價出租給租客獲利,性質與“二房東”無異。北京商報記者此前也曾以發放調查問卷的形式,就“何為二房東”的問題進行過一輪專題調查,其中,超七成接受問卷采訪的租房人認為,不論是轉租業主房源的個人,還是托管出租業主房源的公司或者機構,本質上都是靠賺差價獲利的“二房東”。

  “按房源收集方式劃分,長租公寓可以分為分散式和集中式。嚴格來說,相比集中式公寓而言,分散式長租公寓更符合‘二房東’屬性,商業模式可以理解為‘吃差價’盈利。” 但在現匯生國際融資總裁、協縱策略管理集團創始人黃立沖看來,分散式長租公寓這類中介性質的“二房東”“吃差價”的商業模式并不具有可持續性。

  “分散式公寓的利潤太薄,房源分散相對不易管理,空置率相對較高,天然的抗風險能力較弱。其實,從業主體一些違規隔斷行為的產生,就是基于想靠‘n+1’增加房源盈利的可能。分散式長租公寓不設隔斷的情況很少。因為在當前長租公寓盈利模式尚不清晰的條件下,少了那間隔斷,很多企業都不能長久地活下去。” 黃立沖說道。

  監管空白

  據房東東數據顯示,2019年53家長租公寓出現經營問題,資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。其中,杭州成為“重災區”,位于杭州的樂伽公寓、國暢等接連爆發資金鏈危機。

  在北京盈科(上海)律師事務所全球總部合伙人郭韌看來,首先應加強對三方金融機構的資質審核;其次,對住房租賃資金的用途應加強監管;然后,對于金融機構放款的資金數額應適當限制。最后,最為關鍵的是要加強對中介機構的監管,如果發現中介機構存在違法行為,如平臺跑路,司法機構應嚴格按照法律規定追究相應的民事或刑事責任。

  中國指數研究院發布的長租公寓專題研究報告顯示,整體來看,中央層面2019年發布政策仍以確定基調,支持、鼓勵租賃市場發展為主,具體政策主要包含培育市場、支持租住、推進立法以及規范市場等多方面內容。從推進立法方面來看,當前住房租賃條例已加入立法工作計劃;在規范市場方面,目前住建部在全國范圍內深入開展住房租賃中介機構亂象專項整治,嚴厲打擊侵害住房租賃當事人合法權益的行為。

  但景暉智庫首席經濟學家胡景暉也直言,截至目前,長租公寓行業沒有上位法支持,全國范圍的、立法級別最高的,僅為2011年2月施行的住建部6號令《商品房屋租賃管理辦法》,地方政府層級也僅限于通知、辦法,涉及幾十萬億的產業最高法律僅為部門辦法,市場很難規范。同時階段式運動式監管治標不治本,監控機制不能常態化有效運行。

  (北京商報記者 董亮 榮蕾/文并攝)

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(責任編輯: 李冬陽 )

長租公寓:兩面通吃玩“剪刀差”

2020-03-10 08:25 來源:北京商報
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