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樓市回暖超預期 八大城市密集調控 新一輪調控升級擠出的需求流向哪里?

2020年07月31日 07:51   來源:南方日報   馮善書;葛政涵

  過完今日,2020年下半年的第一個月就畫上句號了。從這個月開始,樓市回暖的判斷在許多熱點城市變得確信無疑,而那些炒房的聰明資本也開始因為新一輪的調控收緊而輾轉難眠。

  “牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位;堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段;堅持穩地價、穩房價、穩預期……”或許正因為部分城市出現了投資過熱、房價大漲等不尋常現象,一個星期前召開的房地產工作座談會,再次明確了未來“平穩健康發展”的政策主基調。

  根據南方產業智庫的不完全統計,7月以來,全國已有深圳、南京、杭州、寧波、東莞、鄭州、內蒙古、長春等八大城市先后升級了本地區的樓市調控政策。珠三角作為全國經濟最活躍的城市群之一,一直是居民置業和投資的熱點區域,在限購和限貸的雙重壓力下,從深圳、東莞擠出來的需求將流向哪里?

  南方日報記者 馮善書 葛政涵

  市場

  廣惠部分樓盤迎來深莞看房客

  受到政策驅趕的買樓資金,讓人最先想到的熱門流向是廣州。

  深圳樓市調控收緊后的7月18日,位于廣州南沙區的恒大陽光半島正式亮相并開啟認籌。開放首日迎來了大批看房者,場面熱鬧非凡。值得注意的是,該項目除吸引南沙本地和廣州市區的購買者外,還吸引了不少來自深圳和外地的購房者。

  恒大員工向南方日報記者表示,在認籌開啟后,來樓盤看房的深圳購房者確實有不少,而在東莞傳出將升級調控措施的消息后,也有不少來自東莞的購房者前往該項目一探究竟,以致來自深圳和東莞的外地購房者比例甚至超過了廣州本地購房者。同樣發現外客來訪量激增的還有保利在增城等地的一些項目。廣東保利的一名銷售人員告訴記者,部分來客毫不諱言自己是被新一輪調控排擠在深圳和東莞市場的大門之外的。

  恒大陽光半島位于在建的廣州地鐵18號線萬頃沙站附近,南沙擁有虎門大橋、南沙大橋和在建的深中通道聯絡線,從此地前往深圳和東莞均非常便利,這或許成為其受深莞兩地購房者重點關注的原因之一。在廣州東部的增城區,買房不受戶籍和社保資格限制,因此深圳和東莞調控升級后,這里同樣引起深莞兩地購房者的注意。

  碧桂園廣清區域在廣州增城有云頂、科慧花園、碧桂園中心等多個項目,南方日報記者獲悉,近段時間,上述項目的到訪客戶中,來自深圳東莞等地的購房者確實有所增加。不過,在除增城、從化以外的其他廣州城區,深莞購房者同樣要受到戶籍、社保、人才引進等購房資格限制。碧桂園廣清區域一位負責人表示,該區域位于番禺等地的項目主要面向廣州居民,因此并沒有太多深莞購房客前來咨詢。

  與此同時,與深圳一衣帶水的惠州,由于房源多、價格低,自然也成為人們心目中承接外溢需求的另外一個大熱門。與記者相識的吳先生,下個月即將調往惠州工作,在他正式到新的公司報到前一個星期,就迫不及待地帶著妻子前往惠州當地看房。“不急不行啊,深圳東莞都限購了,轉往周邊城市炒房的人必然增多。出手慢了可能就要買貴了。”

  在靠近深圳的大亞灣和惠州南站片區,個別豪宅樓盤單價雖然標到每平方米2。3萬元,但仍然出現短時間清光的現象。位于金山湖的華潤置地萬象天匯,7月23日開盤主推建面126-168㎡戶型,共計192套當晚就售罄,成交均價18760元/㎡。另有消息稱,即使遠在惠東的坪山,也出現了600人認籌200多套新房的現象。

  數據

  廣州和惠州7月成交環比微跌

  從面上的數據來看,深圳在調控升級后二手房交易量應聲下跌。據深圳房地產中介協會統計,在7月20日至7月26日的一周內,全市二手房網簽量已經跌至1700套的低位,這一數據在前兩周分別為10023套和5143套。由于東莞新政是7月25日凌晨出臺,為搭新政末班車,多盤加速集中網簽。據合富大數據顯示,7月20日至7月26日,東莞一手住宅新增供應約1060套,而一手住宅網簽約1680套,網簽環比增加25%。二手房方面,網簽1804套,環比大增31%,創年內最高。

  在承接擠出需求的珠三角城市當中,廣州和惠州兩地真的中了頭彩嗎?

  根據廣州中原研究發展部等相關機構監測:7月廣州新房網簽8490宗,環比上月微跌5%,同比去年7月漲20%。網簽面積92。42萬平方米,環比上月微跌4%,同比去年漲22%。同期二手房網簽量為4245宗,較6月同期(3996宗)環比上漲6。2%。從成交結構看,當月全市4區成交環比上升,7區下降。其中海珠、花都環比升幅最大;天河、番禺環比跌幅最大。總體看,7月成交呈現“政策導向、區域分化”的市場特點。7月主力成交區域集中在增城、黃埔、南沙三區,分別錄得網簽2263宗、1423宗、1280宗。三區成交量占全市占比58%。三區能夠持續維持高位成交,主要得益于區域自身內外部環境變化。例如,黃埔區人才購房政策的優化,南沙區受深圳購房政策收緊而引流,增城區受東莞購房政策收緊而引流等。

  據惠州合縱聯行數據統計,7月20日-7月26日,惠州全市住宅成交3470套,環比下跌1%。除了仲愷區環比上漲54%之外,其余六大縣區環比指數則出現不同程度下跌,其中以惠東縣跌幅16%最大。有分析稱,7月以來惠州樓市住宅供需總體保持高位,房企自7月中旬以來積極推貨,供應的放量也有望推動客戶入市意愿的增強。

  專家

  外溢資金不一定留守樓市

  在深圳和東莞調控升級后,盡管以廣州、惠州為代表的一些珠三角城市仍然被置業者看好,但對于以利益為目的的炒房客來說,仍要注意“市場有風險,投資需謹慎”。有觀點認為,總的來說,剛需仍會固守原地,熱線流向則有可能出現分化。

  從庫存來看,廣州7月全市庫存量789.89萬平方米,去化周期12.2月。庫存環比上月略有縮減,去化周期連續兩月有所縮減,主因6、7月連續兩月新房市場熱度上升,成交大幅增長所致。惠州方面,根據惠州合縱聯行統計,截至2020年7月26日,惠州全市住宅存量約1443.6萬平方米。如果以近一年周均消化量27.9萬平方米計算,全市庫存需51.7周(約12.1個月)才能消化完畢。

  為此,有業內人士認為,若閉著眼睛盲目沖向惠州,不排除有被“割韭菜”的風險。上半年,東莞和深圳新房住宅成交面積一共才411。16萬平方米,即使全部需求都流向惠州,要消化惠州的新房庫存也得一年多。何況,惠州當地的購房客,本身就有不少是來自深莞的“流量”。據樂有家數據顯示,2019年惠州樓市無論是新房還是二手房,深圳購房者占比均超過50%。從新房成交看,東莞客的占比也達到了15%,而惠州本地客僅占21%。

  也有觀點認為,被新一輪調控升級擠出的資金并不一定留在樓市循環。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進便表示,涉及房地產行業的資金分為兩類,包括進入購房市場的消費領域資金和進入土地市場的投資領域資金。他認為,在調控政策收緊的背景下,擠出的泡沫資金很可能會成為流入股市或其他能夠增值獲利的空間,目前相對房地產,資金進入股票市場相對容易,因而預計房地產領域最近一段時間會呈現降溫趨勢。

(責任編輯:王婉瑩)

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