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供大于求 房地產去庫存仍需再接再厲

2020年08月30日 10:48   來源:中國產業經濟信息網   

  8月24日,上海易居房地產研究院發布最新一期《全國百城住宅庫存報告》(以下簡稱“報告”)。報告顯示,截至7月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米,環比增長0。2%,同比增長6。9%。百城庫存呈現同比正增長態勢,存在庫存積壓的跡象。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示,從房企層面看,若是此類庫存壓力繼續增大,那么降價促銷的頻率則會加大。出現此類情況,一個很重要的原因在于,7月份雖然是傳統的售樓淡季,但是推盤節奏并不慢。這也說明從房企的角度看,依然有積極推盤追趕銷售的動力。

  存銷比呈現倒U型

  報告顯示,7月份,100個城市新建商品住宅供應量為5564萬平方米,而成交量為5449萬平方米,呈現了“供大于求”的態勢。對比歷史同期數據,可以看出,今年7月份各大城市推盤節奏并不慢,在預售環境總體寬松的情況下,新增供應保持活躍態勢。雖然市場成交數據也呈現了同比正增長的態勢,但節奏上略慢于供應數據,進而導致7月份市場呈現供大于求的態勢。

  7月份,100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11。7個月,也就是市場消化完這些庫存需要11。7個月的時間。觀察今年1-7月份數據,實際上呈現了比較明顯的“倒U型”走勢。在前4月,100城去庫存明顯受到了疫情的沖擊,去庫存周期陡然攀升,甚至超過了1年的水平。而從5月開始,去化壓力總體有所緩解,當前已回落到1年以下的水平。截至7月底,100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為2923萬、24673萬和20435萬平方米,同比增速分別為8。1%、11。4%和1。8%。橫向看,二線城市的庫存攀升力度較大。

  嚴躍進表示,當前全國100城存銷比呈現了倒U型走勢,說明隨著時間的推進,疫情對房地產銷售和去化的影響正在減弱。尤其是隨著二季度開始各類房企積極降價促銷,各類城市的去化動力在增強,也緩解了相應的供求矛盾。

  當然后續需要警惕的是,住宅去化依然面臨各類新問題。尤其是今年7月份各地政策頻頻調控,客觀上說明部分城市房價又出現了炒作。后續若是住宅銷售價格不穩,那么管控會持續。所以對于相關城市來說,去庫存的工作需要繼續堅持,要引導合理購房需求積極釋放。

  二三線城市需發力

  從城市來看,截至7月底,100個城市中,有62個城市庫存出現了同比正增長現象。總體上看,在增速排名前10的城市中,二線城市的數量最多,包括杭州、鄭州、呼和浩特、青島、南寧、成都和昆明等。

  當然此類城市的庫存同比正增長有很多原因。分析原因,嚴躍進表示,比如部分城市今年的銷售行情明顯不如去年,而部分城市則在推盤方面明顯降低了預售標準,導致推盤量加大。

  值得注意的是,與一二線城市樓市不同的是,三四線城市新房市場成交量降幅進一步加大。與此同時,三四線城市庫存面積增幅持續上升。

  對此,招商證券研究發展中心房地產行業主管分析師趙可表示,重點城市二手房銷量負增長持續擴大,體現出需求復蘇的不穩定性。疫情沖擊之下,房企加快回款,一些城市以價換量現象進一步透支三四線城市需求,造成三四線城市銷量面臨調整壓力。同時,棚改正逐步退出三四線城市,對銷量的沖擊并非線性,呈現出明顯的滯后性,這種滯后沖擊或在今年逐步體現。另外,過去幾年,三四線城市購房需求存在透支現象,預計三四線樓市將在內生和外力的共同作用下滯后調整。

  不僅如此,三四線城市人口流失也是不利因素之一。2013年至2019年,以三四線城市為主的省份,城鎮人口同比增長穩定在3%-4%的較低水平,但部分省份銷售超出預期。

  事實上,為了減少人才流失,近段時間以來,二三線城市為大力吸引人才,均出臺了不少優惠政策,其中涉及到落戶、晉級、社保等諸多方面。這其中,尤以住房補貼為吸引人才的“殺手锏”,因而也成為引發社會關注的一大焦點。

  但業內專家表示,如果把引進人才與本地的房產“去庫存”硬性掛鉤,甚至把引進人才當成房產“去庫存”的一種捷徑,那就偏離了政策的初衷。在一些地方,由于政府對“土地財政”的依賴性較高,房價的波動引發地價的波動,進而導致土地財政收入的起伏。因此一些地方政府往往容易把穩定本地經濟發展,簡化為穩定本地房地產價格。

  那么二三線城市房地產去庫存又該從哪些方面突破?業內專家分析,通過分析現房占比較高房企的情況,可以把解決方法歸納為四點:從投資端調整結構,投資低風險城市,均衡土儲布局并且減少高溢價拿地;從產品端把控風險,明晰產品定位,提升產品質量,打造暢銷項目;從銷售端加強營銷,針對去化慢的項目或者現房,需加大宣傳力度,豐富營銷舉措,盡快消化庫存以打通資金鏈;從運營端管控交付節奏,提高項目質量,加快竣工及時結轉,在疫情當下更需妥當安排項目進程。

  此外,還要引導房地產開發企業積極應對外部變化,提高市場競爭力。作為房地產市場的經營主體,房地產企業要積極適應宏觀調控形勢和市場需求變化,調整企業發展戰略,圍繞城市功能相關項目合理布局、綜合開發、配套建設,適度發展社區養老、醫養結合、文化旅游等地產項目,有序參與公租房、企業公寓等項目建設及運營。針對老齡化社會現狀創新思路,發展集養老、醫療及公寓一體式陽光產業,助推解決養老產業發展不足問題。

(責任編輯:王惠綿)

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