中經在線訪談

 
去杠桿or加杠桿 聚焦樓市因城施策
去年底至今年初,從中央到地方政府出臺了許多房地產政策,如降低首付、調整二房標準、降低利率、降低契稅、營業稅等等。對此,全國政... 詳細>>
本期嘉賓

訪談嘉賓:

張泓銘 全國政協委員、住建部專家委員會成員
李曉林 全國政協委員、林達集團董事長

特約主持人:

曾 剛 中國社科院金融研究所銀行研究室主任

時間:2016年3月13日13:30

策劃:歐陽夢云;制作:產經部

訪談精粹
文字實錄

  主持人:各位觀眾朋友,大家好,今天我們來討論最近很受關注的、也是兩會期間熱議的話題——關于房地產去庫存和防風險的問題。

  大家知道2016年經濟工作非常重要的任務是去庫存,而且去庫存里面房地產去庫存又是核心問題。過去一段時間,我們國家從中央到地方都出臺了各種各樣的政策,也產生了一些效果,也引起了社會廣泛的討論,在兩會期間我們看到依然是吸引各方高度關注的問題。今天請來兩位全國政協委員討論大家關心的話題,這兩位嘉賓是:全國政協委員、住建部專家委員會成員張泓銘;全國政協委員、林達集團董事長李曉林。歡迎兩位,我是來自中國社科院金融研究所的曾剛。

  接下來討論問題,第一個是去庫存的問題,這一點得到了國家的高度重視,也寫進了報告,作為2016年主要任務,房地產是去庫存的核心。兩位委員簡單講講造成目前我們房地產行業庫存高的原因,以及庫存基本的狀況,跟我們簡單做一個介紹,先從李總開始。

  李曉林:大家好,很高興做客中國經濟網。去庫存這個話題是這次政協會議非常熱的話題,并且在克強總理政府工作報告也充分體現了這個話題,去產能、去庫存、去杠桿,其中去庫存大家討論非常多。去庫存首先要弄清幾個問題,第一個問題,數據問題。因為大家知道從國家統計局數字公布來看,我們庫存現在是7億平方米庫存量,實際上我認為實際情況會大于這個數,因為還有在建的、未竣工的和爛尾樓,這也是很大的一塊。這些加在一起會大大超過7個億的庫存。有的評估機構說30億,有的說50億,我覺得庫存量可能有幾十萬億的資產。如果能消化一部分,或者是消化一大部分,中國的經濟會再上一個臺階。我覺得數據很重要,究竟是多少現在說法還不一致,為什么要弄清數字,如果數字不清楚就不知道去多少,去多了也不行,我們面臨“十三五”,還有“一路一帶”走出去,我們庫存和材料也要走出去,“十三五”還要大發展,所以去多少也很重要,去多了也麻煩,要適量。

  再有,地區性有差別。最近大家非常關心的是北京、上海、深圳的房價和銷量齊升,也有人說“暴漲”,我個人認為“齊升”說法比較準確,個別樓盤有暴漲,個別條件好的、建筑裝修都不錯可能有暴漲,但普通的還是齊升。但是部分二線城市和廣大的三、四線城市沒有什么好的形勢,形成冰火兩重天的狀況。

  我認為,去庫存的問題上,一線城市可以不用考慮,也不用擔心。大家現在已經看到了,我們大量的庫存是在三、四線城市和部分二線城市上,庫存壓力非常大,應該想辦法把這些庫存盤活。所以要有區別,北京現在不需要去庫存,北京現在房地產形勢還不錯,上海也一樣。再有就是杠桿作用,根據現在房地產情況,有的地方要去杠桿,但是大部分地區要加杠桿,比如我說二、三、四線城市需要加杠桿,你要去庫存,你就要出臺利好政策,在金融、稅收方面要加杠桿,這是去庫存的前提。

  主持人:我總結一下,第一,數據要準確。第二,地區區別對待。第三,杠桿作用發揮適當。然后再研究怎樣去庫存,就是你剛才說的話題。

  請問張委員您怎么看剛才這個問題,剛才李總講到數據真實性的問題,您對目前房地產業庫存狀態有個什么樣的看法。

  張泓銘:我同意李總的意見。現在社會上流行的數據是7.19億平米現房,而根據我的計算是66.7億平米,占用資金是40萬億左右,40萬億這個量是挺大的。主持人剛才提出了一個問題,導致這些庫存的原因是什么?我想有三個原因。

  第一,我們對于房地產的發展指導思想。首先,我們要把它作為一種經濟增長的功能還是滿足民生的功能?房地產第一功能是要滿足民生需求,滿足各種產業經營用房的需要,使用的需要,但是并不需要把經濟增長數據增長作為需要,這是很大的誤區,甚至十幾年之久都沒有扭過來,房地產要為經濟服務,要稅收服務,第一是解決民生需要,解決住的需要,解決用房需要,然后才是經濟增長的功能,要把關系擺正確。

  第二,對城鎮化理解有誤區。城鎮化發展是我們國家的經濟發展的動力,但是有很多人把城鎮化理解狹隘化,認為就是房地產,這里有一個很大的誤區,城鎮化絕對不是房地產化的問題。

  第三,還有更大的問題,社會上有一種認為房價“永漲不跌”的神話,認為投資房產只賺不賠,這幾乎成了社會上大部分人的預期。 當然,我承認就現在房地產發展的情況來看,無論個人投資人還是機構投資人投資房產都是賺的,但這不是永遠,房價不是永遠上升的。我認為這三點就是導致房地產總體過熱,導致總體庫存太大的原因。

  

  主持人:張委員講到政策本末的問題,這里確實有一些值得反思的地方。第二個問題,剛才李總在講去杠桿、加杠桿關系的時候講到政策,去年年底包括今年初也出了很多相關政策,比如降低首付、調整二房標準、降低利率等等。各地方政府還在降低契稅、營業稅等等政策,這些都是我們看到為了去庫存采取的措施。目前來看,兩位專家怎么樣評價,政策是否已經取得應有的效果?應該好像也帶來了一些其他的問題,二位如何評價。

  李曉林:前一段中央去庫存的舉措非常正確,從宏觀經濟看去庫存沒有問題,也出臺一些利好政策,比如剛才你說的首付貸、去稅收等等,對行業一個是保護,再有是有利于行業的健康發展。特別是北京、上海、深圳這樣的一線城市非常明顯,發展非常快,就是政策利好的原因。

  像北京、上海這樣的城市,土地稀缺,咱們都知道北京市五環以內的土地特別少,上海外環以內的地特別少,深圳核心區也特別少了。另外這些城市是外來人口聚集的主要城市。北京市政府公布的數據,每年有60萬人進來,他們就是剛需,要吃要住。最起碼他們要租房,現在的北京人把房拿出來給他們住,他自己就要改善一下。剛需拉動改善性需要,再加上股市不太好,其他投資項目利潤不清晰,大家有可能拿錢出來做房地產投資,剛性需求拉動改善性需求,加上投資性需求,三個疊加在一起了,再加上政策利好,遠期看土地資源稀缺,這就是主要原因。

  三、四線城市不是這樣的。現有人民居住情況還是不錯的,改善性需求有,但是剛性需求和投資性要求相對會比較少。目前現有政策調整他們去庫存可能會有一些慢。在三、四線城市,以及一些二線城市能不能給一些更好的政策解決來解決這個問題,我們也曾經進行了一些調研。比如東北老工業基地的一些地方,我們去過牡丹江和佳木斯兩個市,都是幾百萬人口,很不錯,從這些年的情況來看還很好,他的房價沒有泡沫,他們普通商品房才賣3000多,好一點4000多,一般3500左右,東北的房子墻要厚,因為冷,采暖各方面的設備費用比較大,他才賣3000多一平米。你想想成本很高,利潤很低,這種房子的產品泡沫很少,我們在調研的時候發現當地有一個風俗習慣,農村女孩嫁人不要幾大件,而是要求城鎮里一套房子。房子可以是一居室,如果按照平均價3500元,60平米來算, 總價才20萬左右,按照現在的首付原則,是將近2成首付,也就是首付3-4萬元。這個地區有這種需要,而且沒有泡沫。我反對零首付,這樣的杠桿銀行風險太高,我更反對首付貸,等于是沒花錢,還是零首付。如果能夠把銀行按揭降到一成最好,拿1、2萬塊錢就可以完成買房結婚居住的需求,房地產最怕有泡沫。現在有幾十萬億,大部分是銀行的,如果在這方面加一點杠桿,我估計能去一大片庫存。

  政府購買保障房是最好的時機,因為這么多的房子賣不出去,我建議開發商降一下,不能都指著政府,開發商把房價降一降,中央有支持保障性住房的政策,地方政府要作為,拿錢來買一批,用于保障性住房的庫存房。這樣開發商降一點,政府買一點,就可以解決貧困地區的需求。一部分讓年輕結婚的剛性需求,有剛性需求的人很多,但是他們卻沒有買房的能力。像北京,有剛性需求的人太多了,但是哪有錢買房子,地方也是一樣。政府買一點,開發商降一點。用加杠桿的原則,大家一塊上,這樣有可能促進三、四線城市去庫存的速度,我是這樣理解。

  主持人:謝謝李總,李總講的差異化政策還是很有意思的。前一段時間,央行在降低首付的時候,也提到商業銀行可以根據自己的情況,做一些差異化的改變,差異化政策到底怎么實施。張委員,您怎么看這個問題?目前咱們政策取得什么樣的效果,有什么樣的障礙,哪方面有可以改進的地方?

  張泓銘:有關部門出臺兩方面的政策,第一,降首付。降契稅、營業稅的政策,就是鼓勵需求一端的政策。應該說,這是針對房地產市場,整個2015年,甚至包括2014年第四季度,中央政府都出臺了一些鼓勵房地產市場需求的政策,包括宏觀金融政策,都有了。降準、降息都有,累計起來推動市場需求一端。加上今年2月份兩道政策,我們完全有把握認為,政策對推動房地產市場的需求,是有作用的。無論一線、二線、三線全面起作用。但是問題是程度不一樣。剛才所說超一線城市,2015年已經很熱了,到兩道政策出來以后,更催生了熱度。還有很多三、四線城市,這把火燒的夠不夠,我們需要觀察一段時期。如果一線城市溫度夠了,有過熱的話,我們是不是撤一點。三四線城市加一把火沒問題,這就是李克強總理所說的去庫存當中“因城施策”的問題。

  主持人:剛才李委員和張委員都講到加杠桿的問題,去庫存并不是說一味的去杠桿,同時有的地方還要加杠桿。目前操作過程已經有加杠桿的情況出現,銀行在沒有降低首付的情況下,有一些首付貸已經出來了,沈陽曾經出臺了一個很短的政策——大學生購房零首付,這就是對特定的人群加杠桿,加杠桿動力不一樣,有的是民間資金,有的是政府的推動。我是研究銀行的,從銀行的角度來講,這種東西可能存在一些風險,不知道兩位委員怎么看待加杠桿的特點,怎么樣能夠更好控制它,或者說更好把握加杠桿的過程。李委員先來。

  李曉林:中央提的“三個去”沒有問題,因為我們存在一些問題所以提出“三個去”,但是在執行層面上需要研究。我覺得產能過剩的行業應該去杠桿,在煤炭、鋼鐵、水泥行業的生產過程去杠桿是對的。在去庫存上應該是加杠桿,用杠桿幫著去庫存。我覺得去杠桿上,產能過剩配杠桿是對的,但是有一些高科技領域、環保產業、文化創新這些需要發展的應該加杠桿了,有去有加才符合我們現在的結構調整。去庫存應該適當加杠桿,去杠桿可能是不太適合的。

  主持人:張委員怎么看?

  張泓銘:去產能、去杠桿、去庫存、補短板、降成本——這是中央經濟會議提出的今年我國經濟工作五大任務。對于去杠桿的問題和房地產問題聯系起來,可以稍稍仔細的討論一下,理解一下去杠桿是一件大事。2008年開始美國金融危機以后,提出新常態的觀點就是全世界去杠桿,新常態主要的特點是新杠桿,我是認同世界上去杠桿的大背景。現在我們去杠桿,我們去杠桿的思想觀點是符合世界經濟發展大勢的,總體上我們在經濟當中要去杠桿,去杠桿程度我們可以研究,但是大勢是去杠桿,這是一個大前提。

  結合房地產庫存的問題,我認為要仔細的分析。這里還要因地制宜,如果是庫存很嚴重的地方,對需求一端要加杠桿,我們要推動需求消化庫存。對于供給側恐怕要適度的收緊,庫存那么大你還要加大施工就更糟了。杠桿有加有減——加需求端杠桿,減供給端的杠桿。

  對于已經過熱的一線城市要倒過來干,對需求者也許我們要稍稍的收杠桿降杠桿,對于供給側,房地產市場形勢很好,供不應求,我們應該適度加大杠桿。在總體減杠桿前提下,我們要區別對待不同的地區,需求兩端要有不同的對策。

  主持人:加杠桿減杠桿不是絕對的。

  李曉林:絕對不是一個去杠桿可以解決的。我和張委員的意見還是比較一致,有的地方要加,有的地方要去。

  主持人:看起來是非常復雜的。

  張泓銘:組合很多。

  主持人:大家知道最近幾個星期以來,互聯網金融創新首付貸大家已經看到,至少目前非常關注,而且在城市里作為投機的一種手段,好像使用還挺廣泛。我不掌握具體的數字,央行兩會期間新聞發布會上專門提到首付貸,目前定性不太好,有點違法的嫌疑。這類產品看起來某種程度在加杠桿,替買房者加杠桿,目前的范圍到底是很廣泛普遍的現象,還是局部地區的現象?它的危害,或者說它的影響會有哪些?我想大多數人對這個并不是很熟悉。兩位委員給我們大概的介紹一下情況。

  李曉林:首付貸是最近一段時間出現的情況。這就是變相的零首付。前不久沈陽想出臺一個零首付,第二天政策就腰斬了,沈陽市政府也說是在探討,我是不同意零首付的,這樣容易引起次級債危機,美國就是反面教材。零首付肯定是走不通的,有一些中介和機構就想出一個規避零首付的方法,就是首付貸,變相的零首付。這樣容易引起金融風險,如果波及面大了,容易危害我們整個金融體系。有的地方房價有泡沫,還沒有吹破,但是變相零首付了,你首付都是貸款解決,一旦房價跌下來銀行資產就壞了,就會引起類似于美國次級債危機的金融風險出現,所以趕快要制止。

  主持人:從房地產健康發展角度來看,這類產品不利于市場長期穩健的發展,過度透支了未來的發展。

  李曉林:首付貸還有點違規。

  主持人:昨天央行負責人講,像這類機構大多數不具備貸款資質。正常來講,我們國家貸款機構是要拿金融資質的。張委員有什么補充嗎?

  張泓銘:剛才提到首付貸,除了正規的金融機構給予貸款以外,民間機構,嚴格說是非金融機構也給予貸款,實際上是變成零首付或者極低首付,這是有風險的。首先這不符合我們國家的法律,因為我們國家不允許沒有金融牌照沒有金融資質的機構放貸,這在法律的層面就否定了。其次,它的危害還是很大的,最鮮活的樣本就是美國次貸危機,用國家擔保的形勢讓沒有購房能力的人買房,后來通過金融衍生產品導致危機,追終溯源就是買房極低貸款造成的,前車之鑒我們一定要防范。

  分析一下這個問題,現在我們國家規定首付比例是25%,這是正規金融機構提供的貸款。民間的零首付實際上也是來自于金融機構,最后也會傳遞到金融機構里,所以危害是一樣的,所以我們不贊成。

  主持人:接下來還有比較大的問題,前一段時間講到三四線城市去庫存,是不是可以跟農民工進城,或者是新型城鎮化關聯起來。之前有部門出臺了一個意見,支持農民工在城鎮買房,好像有一個具體的政策。這點兩位怎么看,主要問題集中在二、三、四線城市,未來購房的主體會是哪些?現在來看,新型城鎮化過程是否可以形成對二、三、四城市需求支撐,成為支持的來源。各位怎樣看待這樣一個命題,如果說命題成立,未來還需要什么樣的政策來支持它。

  李曉林:前一段時期,我們去庫存,城鎮庫存的房子希望通過農民工消化,初衷和想法都沒問題,都是好的。這次政府工作報告也提出將會有60%的人居住城鎮,這個數字就不少了,這是非常強大的剛性需求。農民工這些年在城市打工賺了一些錢,我們認為他們有可能是城鎮住房的消化主體。

  實際上這段時間看并不明顯,這些年農民工掙到錢都回去買房了,那時候他們所在地區的房子更便宜。現在這一輪要想去庫存,三、四線城市去庫存就需要政策的支持。現在手里有錢的那些農民工,基本已經在家鄉的城鎮買房子了。還有一些想買房的,手里沒有那么多錢,這涉及到農村的房子、宅基地,再加上土地使用權怎么流轉起來的問題,這些年都沒有能流轉起來。他們將來想要進城,他們手里的資產就是現有的宅基地,祖宗幾代人給留下的宅基地。土地承包以后是他們的,流轉起來可能他們有機會。

  主持人:資金的支持可以置換。

  李曉林:這么多年進城。“十三五”規劃要求有60%的農民要到城鎮居住。剛才我講了農村女孩嫁人要有一套房子,因為要過日子。她們并不要求在北京和上海,在當地城鎮有一套房子就可以了。我們看看怎么增加他們的收入,再有宅基地和土地使用,你不住可以把房子賣給別人。

  主持人:張委員怎么看這個問題。

  張泓銘:關于城鎮化的話題,能在各種報告里面看到,中央提出“三個1億人口”的問題,明確指出了要讓1億農民進城落戶,這樣的政策無疑是對消化庫存,對城鎮化是有好處的。鼓勵農民進城落戶買房,有利于市場需求的政策已經出來,這是沒問題的。短期的角度看,我們鼓勵農民,長遠角度有兩個問題需要考慮。

  農民進城,農民為什么進城?關鍵是三、四線城市要集中各種資源,使當地的城市經濟發展起來,有更多的企業進來,有更多的資金進來,有更多的項目進來擴大就業。讓農民工進來不是簡單農民落戶的問題,而是三、四線城市經濟發展的問題,通過經濟的發展,擴大就業崗位,這個根本問題要解決。這樣做有利于農民進城,有利于農民落戶,也有利于農民購房,這是一個問題。

  第二,我在農村有資產,有承包的土地資產,有宅基地資產。如果從根本的角度考慮,我們如何在農村產權制度上有重大的改革,農民資產權利如何通過資本市場轉化,變成現金,進城就沒有障礙了。如果說徹底的解決農民進城的問題,恐怕要考慮中小城鎮經濟的問題,農民資產權利市場化轉化的問題,就需要全部解決。

  主持人:張委員講的是未來可持續發展,這也是政策規劃時,“不能頭痛醫頭,腳痛醫腳”的問題。去庫存是短期化,未來是需要有可持續發展的機制。

  李曉林:我再補充一下,剛才張委員講政府工作報告說是1億農民進城,但是從另外一個數據看,會大于這個數字。我們現在中國有9億勞動力,其中1億受過高等教育和專業技能培訓的。這9億人要是60%的比例進城,也就5個多億。5個多億是含城市的,所以我覺得可能會大于1個億。

  主持人:這說明空間還是很大的。

  還有一個問題,我估計這個問題還在討論階段,但是對未來房地產市場的影響比較深遠。具體我也沒太研究過,提出來供大家討論,也不講具體實施進度的問題。

  最近有新聞提到加快研究出臺房貸利率,按揭利息,提高個人所得稅的政策。這個政策在國外是很普遍,在美國都是這樣,自己的房貸按揭抵扣個人所得稅,在中國因為個人所得稅制度本身不太完善,所以還沒有抵扣政策,既然說有這樣的一個討論,如果真的可以抵稅,這樣會不會是未來可能的趨勢,這是一個。第二,對房地產市場本身有怎樣的影響。我個人認為不一定是非常快的事情,現在我們研究“十三五”,是面向未來的討論。

  李曉林:這個話題是一個美好的前景,國際上一些發達國家就用這種杠桿,稅收的杠桿。你所有的消費,包括你的住房消費、教育生活都是在稅前。目前現行是根據你的收入交所得稅,我覺得你說的事是挺好的,但需要時間,還有個人申報的問題。怎么報、怎么申,不單純是房地產首付貸的問題,需要很好的誠信體系來幫助完成。

  主持人:個人所得稅的稅制要完善。

  李曉林:一是稅制整體完善,另外誠信體系要建設好,目前出臺不可能。

  主持人:這是大家一個好的預期。最近媒體上討論還挺多的,張委員您怎么看待這個問題。

  張泓銘:購房款抵扣個人所得稅的政策,在發達國家是很流行的政策,尤其是在美國很流行。在中國出現已經有段時間了,上世紀最后一個十年到二十一世紀初,上海在全國率先實現購房款抵扣所得稅,我本人也是受益者。當時上海實行這樣的政策,推動上海那一輪樓市回暖取得了很好的作用,市場好了以后就迅速取消,好像實行了5年的時間。

  這個問題是我們可以考慮的,但是還是要因城施策,不是普惠的政策。如果說那個地方庫存擠壓很多,你要推動消費需求一端,那么可以考慮實施這個政策,如果很火熱的地方就不用考慮這個政策了,還是要“因城施策”,政策的本身還是可以研究的。

  主持人:原來曾經有過實踐,還有過一定的經驗。

  時間有限,兩位委員公務很繁忙,還要開會,今天就聊到這里。兩位委員還有補充的嗎?

  李曉林:沒有。

  張泓銘:沒有。

  主持人:感謝兩位委員在百忙之中參加我們的討論,感謝給了我很多的啟發,謝謝大家。

  張泓銘:謝謝主持人,謝謝經濟日報、中國經濟網。

  李曉林:謝謝。

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